Quittance de loyer local commercial

Dernière mise à jour : juillet 2026 · sources : code de commerce (articles L.145-1 s., L.145-40-2), code général des impôts (art. 260, 2° ; 261 D ; 242 nonies A), Légifrance, impots.gouv.fr

En résumé : la quittance d'un loyer de local commercial n'a presque rien à voir avec celle d'un logement. Le bail commercial ne dépend pas de la loi de 1989 mais du code de commerce, la TVA s'invite souvent dans le calcul, la taxe foncière peut être refacturée au locataire, et le document attendu est fréquemment une facture plutôt qu'une simple quittance. Voici ce qui change concrètement pour un bailleur professionnel.

Bail commercial ou bail d'habitation : deux régimes distincts

Première chose à poser, parce qu'elle commande tout le reste : l'article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — celui qui impose la quittance gratuite, la ventilation loyer / charges, l'interdiction de facturer au locataire — ne s'applique pas au bail commercial. Ce dernier relève des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, un régime beaucoup plus contractuel où les parties fixent une large part des règles dans le bail.

La TVA sur le loyer commercial : HT, TVA, TTC

C'est la différence la plus visible sur le document. La location de locaux nus à usage professionnel est en principe exonérée de TVA (article 261 D du CGI), mais le bailleur peut opter pour l'assujettissement (article 260, 2°), ce qu'il fait très souvent pour récupérer la TVA sur les travaux et l'entretien de l'immeuble. Dès lors, le loyer est soumis à la TVA au taux normal de 20 %.

Le document doit alors faire apparaître trois lignes distinctes. Exemple pour un loyer trimestriel de 3 000 € hors taxes :

Loyer HT 3 000 € + TVA 20 % (600 €) = 3 600 € TTC

Le locataire professionnel paie le TTC, puis récupère les 600 € de TVA sur sa propre déclaration — à condition de détenir un document conforme. C'est précisément là que la quittance ne suffit plus.

Quittance ou facture pour un local professionnel ?

La règle pratique se résume à l'option TVA :

• Bailleur ayant opté pour la TVA : il doit émettre une facture conforme, portant les mentions de l'article 242 nonies A du CGI (numéro séquentiel, date, identité et numéro de TVA du bailleur, base HT, taux et montant de TVA, total TTC). C'est ce document — et lui seul — qui ouvre au locataire le droit à déduction de la TVA. Une quittance ordinaire ne le permet pas.
• Bailleur sans option TVA (loyer exonéré) : une quittance classique suffit à prouver le paiement, puisqu'il n'y a pas de TVA à déduire. Le locataire l'enregistre en charge pour son montant global.

Dans les deux cas, le locataire professionnel a besoin d'une pièce justificative pour sa comptabilité : la logique « preuve de paiement » de la quittance de paiement reste valable, mais le formalisme fiscal de la facture prend le dessus dès qu'il y a de la TVA.

Charges et taxes récupérables : la taxe foncière au locataire

Autre écart majeur avec l'habitation : dans un bail commercial, le bailleur peut mettre à la charge du preneur des postes qui, en logement, resteraient de son côté — au premier rang desquels la taxe foncière. C'est possible à condition que le bail le prévoie expressément et détaille les charges, l'article L.145-40-2 du code de commerce imposant depuis la loi Pinel (2014) un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes refacturés, ainsi que leur répartition.

Postes couramment refacturés au locataire commercial, s'ils figurent au bail :

• Taxe foncière — le poste le plus lourd, exclu en habitation, courant en commercial.
• Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
• Charges de copropriété de l'immeuble (entretien, ascenseur, parties communes).
• Assurance de l'immeuble, selon les clauses du bail.

Certaines dépenses restent toutefois obligatoirement à la charge du bailleur (article R.145-35 du code de commerce) : les grosses réparations de l'article 606 du code civil (toiture, murs porteurs), les honoraires de gestion des loyers, et les travaux de mise en conformité liés à la vétusté. Ces montants apparaissent sur la quittance ou sur un appel de charges distinct, ventilés poste par poste.

Modèle de quittance de loyer commercial à remplir

Ce modèle couvre le cas d'un bailleur ayant opté pour la TVA, avec refacturation de la taxe foncière au prorata du trimestre. Adaptez ou retirez les lignes selon votre situation.

La ventilation loyer / TVA / charges, ici, ne répond pas à l'article 21 (qui ne s'applique pas) mais au besoin comptable du locataire et à l'inventaire de charges du bail. Un total global serait inexploitable pour la déduction de TVA.

Un générateur pensé pour l'habitation

Soyons honnête sur le périmètre de l'outil : notre générateur et le calcul automatique loyer + charges sont conçus pour la location d'habitation (vide, meublée, colocation), où le total n'inclut jamais de TVA. Pour un bail commercial avec option TVA, votre logiciel de facturation ou votre expert-comptable produira la facture conforme dont le locataire a besoin pour déduire la taxe. Si vous louez à la fois de l'habitation et un local pro, l'outil couvre le premier volet ; le second relève de la facturation. Pour le détail de la ventilation loyer / charges en habitation, voir quittance avec charges.